万达广场和大悦城的租金水准,咋就差距那么大呢?

       衡量一个购物中心的成功标准是什么?不同的人,不同的企业,不同的时间阶段,会有不同的标准,但归根结底,还是有一个最终的统一标准。这个标准就是租金。对于投资商来讲,较高的租金,就意味着较高的租金收益率,也就意味着较高的投资回报率。

       这几年,在万达的示范和带领下,商业地产的快速发展,全国各地的Mall如雨后春笋般的拔地而起。因地区不同,地段不同,品牌不同,招商水平和管理水平不同,同而租金差距距大。就从全国两家最知名的万达商业广场和中粮大悦城的租金比较,就能看出商业租金的巨大差别。


       据2018年3月12日大悦城发布2017年全年业绩公告显示,投资性物业方面,大悦城租金收入达23.36亿元,同比增长11%。其中,四家大悦城投资物业的租金收入实现双位数增长,特别是成都大悦城租金收入同比增长25%。作为中粮集团开山之作”西单大悦城的租金收入依旧位居全国之首,2017年全年实现租金收入6.47亿元,平均每平米的月租金高达1131元,同比增长1.5%,经历了一年多的大规模品牌汰换,西单大悦城2017年的出租率高达97%。北京朝阳大悦城也表现不俗,2017年依旧保持了项目自身话题热度不断,全年实现5.85亿元的租金收入,平均每平方米的月租金达461元,同比增长11.9%,出租率达92%。天津南开大悦城实现租金收入3.71亿元,平均每平方米的月租金为357元,出租率达97%;上海静安大悦城实现租金收入2.16亿元,平均每平米月租金为335元,出租率达94%;沈阳大悦城实现租金收入2.09亿元,平均每平米月租全161元,出租率达95%;烟台大悦城实现租金收入1.11亿元,平均每平米月租金126元,出租率达98%;成都大悦城实现租金收入1.41亿元,平均每平米月租金126元。出租率达93%。


       而据万达2017年年会上王健林的发言数据,万达广场现有数量235家,总面积3151万平方米,年租金收入255.2亿元。同比增长30.3%。如果平均下来,万达广场每平米的租金是810元/年、67.5元/月。由于万达广场的数量众多,万达没有具体透露每一家购物中心的租金情况,因而也不能单个做租金比较。

       从以上两家的数据来看,大悦城的平均租金远远高于万达广场,即使是烟台这个三线城市的大悦城平均每平米的月租也达到了126元。那么,是不是说明大悦城的经营管理水平比万达高呢?他们两者之间的差距在哪儿呢?


       首先我们看看万达和大悦城选址的区别。万达在最初的几年,它的选址也必须是核心商圈。但随后几年,它的选址就逐步在城市边缘的新商圈,或自己打造一个新商圈。而大悦城的每一个选址都必须是城市的核心商圈或主流商圈。因而,大悦城的租金水准比万达高,也就不足为奇了。即使是同在北京,两个大悦城在不同商圈的租金水准也是相差巨大的。西单大悦城平均每平米月租金1131元,是朝北大悦城平均每平米月租461元的2.45倍,这并不能说明西单大悦城比朝北大悦城经营管理好很多,而是商圈位置差距很多。因此,“第一是位置,第二是位置,第三还是位置”这个商业的铁律,在租金方面就表现得充分无遗了。这也从另外一个方面说明,商业地产的投资者,决不能随便拿一块地,盖一个楼,就可以做一个购物中心。而必须在前期的选址上要做一个充分的论证,对后期的租金收益也要有一个准确的测算。否则,楼建的再好,后面的招商招不进,租金租不高,投资也就不能有好的收益了。


       万达和大悦城相比,不仅在商圈选址上不同,在发展的区域和城市上也有巨大差别。大悦城主要选择在一线和二线城市开店,而万达广场绝大部分分布在二线、三线甚至四线城市。二三四线城市的经济发展水平、消费水平,就决定了租金不可能和北京上海等一些城市相比。从大悦城的数据可以看出,在北京、上海等一线城市的租金和其他城市的租金相比,也是相差距大。例如,在北京,即使租金远低于西单大悦城的朝北大悦城,每平米平均月租金是沈阳的2.86倍,是成都的3.65倍,是烟台的3.80倍。由此可见,在不同城市做商业地产的投资,他的租金收益率相差巨大。

       在2017年的年会上,王健林宣布,万达未来要在全国建一千家万达广场,并下沉到众多的县城开店。由于万达拿地的地价本身也不高,但建安成本、配套成本、资金成本,无论是在一二线城市,还是在小县城,应该都相差不大。所以,可以预测,沉到三四线城市甚至县城的万达广场的租金不可能很高。从投资收益率来看,未来三四线和县城的万达广场投资收益率也不可能很高。

       从大悦城和万达广场的租金比较来看,选择城市和选择商圈,是购物中心成功选址的第一步,也是保障高租金的第一步,更是防范投资风险的第一步。这一步走对了,后面步步平地;这一步走错了,后面步步深坑。那些投资商业地产的投资商和购买商铺的投资者,从我对万达和大悦城租金比较中,是不是进一步看出了选址的价值呢?

2019年7月9日 16:25
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