新浪网:同世飞天张璋解读商业规划设计先于建筑规划

发布时间:2017-10-23
“一个商业地产项目,必须要同时兼顾‘建筑规范和商业规范的统一’,而且一定要商业规划设计先于建筑规划设计,在明确了各项商业功能、定位的基础上,再做建筑设计。而不能用建筑设计代替商业规划设计,也不能用地产营销策划代替商业规划设计。当然,商业规划设计之前,是需要进行充分的商业市场调查和商业策划的,市场调查是商业规划设计的基础和依据。”
--同世飞天董事长张璋

开发商在商业地产项目的设计、建设、销售之前,没有充分考虑到后期商业经营管理的问题,从而直接导致不少商业项目后期难以经营,使得商家、投资方、租赁方、开发商各方利益受损。根源就在于开发商还是用住宅的思维方式来开发和运作商业地产。
 

为此笔者专访了北京同世飞天商业设计&顾问机构董事长兼总裁张璋,张璋先生坦言:一个商业地产项目失败的原因可能有多种,其中一个重要的原因,就是开发商在项目的前期没有进行合理的商业规划设计。目前,中国许多商业地产项目的开发过程是这样:开发商拿了一块地,不管这块地适合不适合做商业地产,但他认为商业地产的利润高,要赚回投资,就要硬做一个商业项目。于是,开发商找一个设计院,设计院按照他们自己对商业的理解,就对项目进行设计。至于设计出来的项目适不适合做商业经营?适合做什么商业经营?谁来经营?设计院可能就考虑不多了。项目设计建设出来了,开发商再招一家销售公司,一卖了之。最后是项目建成了,商铺卖光了;再最后是商户经营不下去了,商场关门了。
 

商业地产项目开发前,为什么要进行科学的商业规划设计?张总为我们解答道,因为商业地产和住宅地产是有本质的区别。住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从项目其物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面保障和满足商业的经营。如果物业的空间、结构、设备、配套不能满足商业的经营,建成的商业项目会有什么商业使用价值呢?任何一种建筑形态,都是有其使用功能的,因而也就有其建筑规范的。商业建筑,是有商业规范的。一个住宅项目的设计,只要满足建筑规范和消防规范就可以;但一个商业地产项目的设计,除了要满足建筑规范和消防规范之外,还必须要满足商业规范。否则,建成的商业项目,就不一定适合商业经营。所以,商业地产项目在开发之前,必须要充分考虑到商业的后期经营问题,不能简单的用建筑设计代替商业规划设计,否则将很难保证商业地产的成功运营。
 

做商业地产的都知道,商业规划设计是要解决项目的商业空间布局、交通组织、设备配套、装修标准等一系列工程技术标准的问题。因为不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防、安防、广播以及配套用房的要求都不一样,一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、电力能源配套。例如百货、大卖场、家居建材商场、仓储商场,它们各自对层高、柱距、荷载的要求都不一样,对电力的容量、电梯的类型的要求也都不一样。即使同是货梯,各自对载重吨位、空间大小、型号要求等也不一样的。
 

作为专业商业地产的设计&顾问机构,同世飞天的核心业务从商业和商业地产项目后期的招商招租、运营管理等专业顾问服务,发展到商业和商业地产项目策划定位、总平规划、商业规划、 商业空间设计、商业立面设计、商业照明设计、导购美陈设计、商装设计及管理等专业设计服务,同时,同世飞天已开始进入商业地产和商业资产的投资管理领域。
 

最后张总再三强调,进行商业地产项目的设计时,必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”。这是商业地产的特点和要求所决定的,缺一不可。只有这样,设计的商业地产,才能既符合建筑技术和消防的要求,又符合商业经营的需要。